物业碳中和：被低估的存量地产价值提升之路
● 2021年，碳达峰碳中和（双碳）成为很多行业绕不开的话题，企业体现出责任担当，普遍重视“如何做好双碳工作”。但是，对企业零碳转型内在价值尚未深入讨论——企业如何“用好”双碳目标？双碳目标能否帮企业提升经营表现、打开新发展格局？
● 以地产企业为例，谈及双碳，最容易想到的抓手有两个——绿色建筑和节能减排，企业所期待的收益也有两个——政策补贴和碳交易。
● 这种理解不能说不对，但低估了地产企业在零碳转型过程中的潜在角色，也低估了碳中和目标对升级物管业态、提升资产价值的作用。
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绿色建筑是“建”出来的，但建筑碳中和则是运营出来的。
● 2018年建筑行业全生命周期碳排放占全国碳排放总量的一半，建筑运行阶段占全生命周期排放的43%。绿色建筑、超低能耗建筑技术能够有效推动新建建筑全生命周期碳排放下降，但随着地产行业从增量开发转向存量经营，运营阶段碳排放占比将持续提升。要实现建筑行业碳中和，需要存量经营”挑担子”。
● 根据《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》，至2025年既有建筑节能改造面积要达到3.5亿平米，其中公共建筑节能改造2.5亿平米以上，占改造任务70%以上。其中，商业建筑运营管理商业建筑单体面积大、能耗和碳排放强度显著高于住宅——2018年建筑运行能耗产生碳排放近20亿吨，其中3.5亿吨来自商业建筑。既有建筑运营阶段单位面积碳排放强度的均值31kgCO2/m2，而商业建筑均值为65kgCO2/m2。
● 地产存量时代的碳中和重在运营，需要采用多重手段完成物业“零碳转型”。
不仅要节能，建筑运营要从“用能单位”转向“能源运营商”。
● 从能源系统来看，商业建筑物业天然是建筑能源运营商。传统节能强调设备能效提升，而零碳转型则强调从能源选择、系统效率、需求管理多角度着手优化，应重视吸收当下数字建筑和新能源技术红利，主动经营建筑能源系统，加速用能电气化、电源绿色化、运营智能化，走“负成本减碳”之路。
● 用能电气化：电力系统正在快速脱碳进程中，预计可以在2050年实现零碳转型，建筑将获益最显著的行业。预计“十四五”建筑能耗中电力消费比例末超过 55%，以写字楼为例，通常100%电气化，只要使用100%绿色电力，就能实现能源系统碳中和。
● 电源绿色化：要提升建筑自身可再生能源利用率，在评估建筑环境蕴含可再生能源条件时，除屋顶和立面的光照资源之外，各种冷源和热源也是开发利用的重点。可再生能源质优量足的建筑，应考虑探索低压直流配电系统和新型储能，与光伏发电和热泵技术搭配运营。
● 此外，建筑100%使用绿电主要依靠电力市场。2021年9月全国绿色电力交易试点启动，市场机制逐步完善，大部分地区5A级写字楼陆续可以参与直购绿电。在成本上，过去10年光伏发电的度电成本下降了85%以上，已经实现了“绿电平价”。在价格上，可再生能源发电成本不受大宗商品价格影响，签长期绿电购买协议可以规避大宗商品涨价风险。应注意，高比例使用绿色电力需有新型建筑电力系统支撑，才能实现“零成本零排放”，这就需要首先完成建筑运营智能化。
● 运营智能化：数智技术赋能是物业能源运营、开源节流的关键。通过升级楼宇控制系统，打通关键设备控制系统和电气控制系统，实现“负荷可管理、可预测、可调节”。
● 首先，智能化运营不仅提升能效，也能增加可调节负荷。通过精准管理末端需求，可以在不影响用户体验的前提下优化供冷量和照明量，主动优化用电负荷，保障所直购电协议电量和负荷曲线准确执行，避免偏差考核被罚款的风险；
● 其次，结合储能，能更好利用分时电价降成本。分时电价“峰谷比”正在拉大，利用蓄冷蓄热蓄湿，在总需求不变前提下物业能够降低用电成本；
● 此外，具备负荷预测能力可以从容量市场获利。伴随区域新型电力系统和容量市场建设，物业管理的柔性负荷和储能单元可通过削峰填谷获得收益。
物业碳中和要创造新价值：品质提升+零碳配套=“企业零碳办公解决方案服务商”
● 完全使用绿色电力、拥有“碳中和认证”，的确能提升写字楼对于上市公司或品牌企业租户的吸引力，但这只是挖掘零碳价值的起点。不妨更进一步思考——传统写字楼经营是“按立方米支出，按平方米收益”，碳中和物业如何创造新价值？
● 从星巴克在上海开设的绿色概念门店、共享办公概念店寻找启发，一个探索方向是细分空间使用群体，区分租户和用户价值（租户企业的员工和访客），从“功能空间”向“体验空间”发展。写字楼实现碳中和的过程，也是物业探索租户和用户新服务、新业态的过程。
● 对租户提供零碳办公配套：
● 首先，物业碳中和成就是可以向租户传递的。目前上市公司ESG信息披露有关企业碳排放数据，包含租户用电量、员工通勤以及办公耗材与废弃物处置排放数据。写字楼实现能源系统碳中和，意味着帮助租户企业实现“绿电办公+零碳用能”，物业可与第三方认证机构为租户提供“零碳办公”证明，提升租户公司信息披露质量，把品质提升成果传递到租户报告中。
● 其次，通过升级绿色租赁协议，在零碳办公的共同目标下，构建新型物业与租户关系。物业可以为租户提供碳中和装修解决方案、零碳耗材，甚至提供租户侧节能方案；租户企业也可以楼宇需求响应、主动配合降低办公能耗与碳排放。通过绿色租赁协议下碳中和增值服务、构建“物业-租户-用户”碳中和协作关系、可提升物业对高影响力企业总部的吸引力和续租率。
● 对用户提供零碳交互体验：
● 作为绿色租赁协议的延伸，物业可以灵活规划公共空间，引入资源再生和绿色通勤服务商，为将提供面向租户员工（用户）提供高能见度、高交互性的零碳办公便利条件。物业也可以为企业提供员工参与资源再生、绿色通勤的记录工具，为租户公司开展员工双碳活动提供功能和数据支撑。例如，与服务商合作为用户提供电子产品回收、废旧纸张回收再生、PET饮料瓶回收再生设施，为租户企业记录员工贡献，或为固定车位充电匹配绿色电力，为车位用户提供”“绿色电力零碳通勤”证书。
● 回到地产价值提升的目标，碳中和目标下的物业运营模式创新，一方面要把数字化转型与能源经营结合，实现“负成本降碳”，降低运营成本；另一方面应将品质提升从硬件或功能向软件和体验上延伸，实现“零碳正增长”。
● 存量时代，稀缺地段依旧稀缺，地产项目价值在于其现金流与估值逻辑。从价值角度上实现既有建筑价值提升，物业经营过程中要能实现成本下降和建筑品牌价值持续提升。
● 物业碳中和是一种提升资产价值的可行路径。例如，黑石收购芝加哥西尔斯百货大厦，完成绿色化改造后，不仅实现了100%使用绿色电力，也极大降低了运营成本。通过重构建筑商业功能，提升了租金收入，从而实现资产价值重估。
关于商道纵横
商道纵横是中国领先的独立咨询机构，专注于可持续发展领域的企业社会责任（CSR）与责任投资（ESG）的咨询服务。商道凭借全球化视野和本土化实践，致力于与企业共同制定促进社会和环境可持续发展的方案，协助企业在获取竞争优势的同时，也为社会创造共享价值。商道客户遍及多个行业，包括了中外知名企业及《财富》杂志全球500强公司。客户还包括政府机构，全球及中国知名的非营利机构及学术机构，在北京、上海、广州、成都都设有办公室。2015年，商道纵横设立商道学堂，整合十几年来积累的CSR前沿知识和实践经验，汇聚CSR领域专家和先锋实践者，为CSR从业者提供体系化教育，提高经理人职场竞争力，为CSR行业的长期发展培养青年力量。
关于COMIN中国
COMIN中国，是中国建筑运营管理研究院有限公司的品牌简称，英文全称为Construction's Operation and Management Institute，致力于商务楼宇新增/存量的项目定位、营销租赁、运营管理、资产管理、租户满意度提升、品牌营销、行业标准&评估认证等，促进中国商务地产资产管理水平的整体提升。
COMIN 中国，总部在北京，在上海、苏州、重庆、深圳、厦门、杭州、西安等地设有分会。与北京、苏州、成都、南京、长沙、西安等城市的商务楼宇经济协会合作紧密，促进全国主要城市楼宇经济链接。此外，COMIN中国参编了《中国商务楼宇等级评价标准》，发起并编制了《智慧楼宇运营管理等级评价标准体系》，《商务建筑碳中和实践标准》正在编制中。集专业智力与标准制定，引领商务地产的发展。
关于地产行业“2060零碳企业行动倡议”
● 商道纵横和COMIN中国携手思盟企业社会责任促进中心共同发起地产行业“2060零碳企业行动倡议”，为地产行业实现高质量零碳转型建立协同创新网络。
● 通过“2060零碳企业行动倡议”，商道纵横和COMIN中国即将启动“物业运营碳中和指南与评价规范”编制工作，支持企业设立碳中和目标、分享创新行动、共同创建地产行业“零碳解决方案”。
点击“阅读原文”或扫描二维码参与“房地产‘零碳’行动调研”，与商道一同积极探索中国房地产企业的零碳路径。
调研背景：
为了更好助力中国企业实现“碳达峰、碳中和”目标，展现房地产行业履行低碳发展社会责任的良好形象，呈现其在设定战略、执行战略中的挑战与机遇，在世界自然基金会的支持下，由地产平台合作伙伴协助，商道纵横开启了针对中国房地产企业应对气候变化的研究与能力建设的相关项目，积极探索中国房地产企业的零碳路径。
作为《中国房地产“零碳”行动案例白皮书》的研究步骤之一，我们诚邀所有房地产企业填写“中国房地产企业‘零碳’行动调研问卷”。本问卷分为四个部分：基本信息、“双碳”认知、态度与意愿以及机遇与挑战，共25题；填写仅需7分钟时间。问卷提交截止时间为：北京时间4月28日（周四）零点。为感谢您的参与，待正式报告发布后，我们会优先发送报告电子版给所有问卷的参与者，并邀请您参加报告发布会以及相关的研讨会。
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